Официальный сайт
Архив новостей
Февраль 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Янв    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728  

Все о ТСЖ

– Основные положения
– Членство в ТСЖ, права и обязанности
– Правление ТСЖ
– Договорные отношения ТСЖ
– Делопроизводство в ТСЖ
– Жильцы обязаны жить по уставу
– Проблемы взаимоотношений управляющих и энергоснабжающих организаций
– Как быть с соседями-должниками в ТСЖ
– Обобщение судебной практики по тарифам в сфере электроэнергетики
– Вопросы
– Организации ЖКК Ростовского района

Общие положения

До вступления в действие закона от 04.07.1999 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» помещения в многоквартирных домах на территории Ярославской области, в основном, находились в государственной и муниципальной собственности. Лишь небольшая часть жилых помещений принадлежала жилищно – строительным кооперативам и ведомствам. С появлением возможности бесплатной приватизации жилья в многоквартирных домах появилось два собственника:

1. Гражданин, приватизировавший квартиру;

2 Администрация муниципального образования (как собственник муниципального жилья).

В соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственники помещений до 01.01.2007 года должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (в дальнейшем Домом):

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

Необходимо иметь в виду, что в случае, когда собственниками жилых помещений не выбран один из способов управления Домом до указанной даты, то администрация муниципального образования определит управляющую компанию по результатам открытого конкурса.

Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников жилья (в дальнейшем Общее собрание) и является обязательным для всех собственников в Доме. Но само собрание «не соберется» и тем более не «проведется». Его кто-то должен подготовить и провести. Опыт создания ТСЖ показал, что работа по подготовке и проведению Общего собрания наиболее успешно проводится инициативной группой. Где взять такую группу?

В соответствии со статьей 165 Жилищного Кодекса Российской Федерации администрация муниципального образования должна оказывать всестороннюю помощь владельцам жилых помещений в реализации их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации. Для этого она должна проводить информационно-разъяснительную работу среди местного населения (в том числе и с использованием средств массовой информации), организовать обучение наиболее активных граждан-собственников жилых помещений. В результате проведенной работы возникнут инициативные группы. Инициатором проведения Общего собрания может выступать и администрация муниципального образования.

Первые шаги инициативной группы

Для выбора способа управления инициативная группа должна провести анализ технического состояния Дома, определить социальный состав, количество собственников жилых помещений и занимаемую ими площадь, установить возможность участия жителей в финансировании работ по содержанию Дома, провести предварительный опрос владельцев жилых помещений и узнать их мнение какой из способов управления им более подходит. Рекомендуется, заранее поинтересоваться у жильцов имеют ли они возможность присутствовать на Общем собрании, или им удобнее принять решение по способу управления Домом в заочной форме голосования. При необходимости инициативная группа дает разъяснения гражданам, которые вообще ничего не слышали о способах управления и не читали Жилищный кодекс Российской Федерации. Тем, кто желает узнать более подробно о способах управления, сообщается место и время, где он сможет ознакомиться более подробно с материалами и получить необходимые разъяснения.

На основе предварительно проведенной работы определяется, какой из способов управления жилищным фондом наиболее подходит жильцам-собственникам и способ проведения Общего собрания. Возможно, что жильцы вообще не захотят участвовать в управлении Домом, а просто будут ждать, когда администрация муниципального образования определит им управляющую компанию. В таком случае инициативной группе необходимо провести с не определившимися собственниками жилых помещений дополнительную встречу (а может и несколько) с приглашением на нее представителей администрации муниципального образования, депутатов для предоставления необходимых разъяснений.

Напоминаем, что принять решение о способе управления Домом правомочно только Общее собрание, так как оно является органом управления многоквартирным домом. Оно может проводиться как в форме собрания, так и в заочной форме голосования. Поскольку в жилых домах практически отсутствуют помещения, в которых можно собрать всех желающих принять участие в собрании, то инициативной группе целесообразно договориться с администрацией муниципального образования о предоставлении необходимого помещения. Но практика показывает, что наиболее реальным способом является проведение общего собрания в заочной форме голосования.

Но мы рассмотрим все способы проведения Общего собрания. Проведение его начинается с подготовки к проведению собрания.

Управление Домом управляющей организацией

Итак, на Общем собрании принято решение передать управление Домом управляющей организации. Это означает что управляющая организация по заданию собственников помещений в Доме, органов управления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком Доме, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления Домом деятельность.

Напоминаем, что управляющая организация- это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Свои функции управляющая организация осуществляет на основании заключенного договора. Договор управления Домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К исполнению своих обязательств управляющая организация обязана приступить не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

5) срок действия договора;

6) права и обязанности сторон;

7) порядок продления договора;

8) порядок расторжения или изменения договора;

9) сроки и порядок передачи технической документации на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо в случае непосредственного управления Домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников;

10) сроки и порядок предоставления отчета о выполнении договора управления за предыдущий год.

11) Иные другие положения.

Но прежде чем заключить договор необходимо выбрать организацию, которой собственники жилых помещений доверят управление Домом.

При выборе организации необходимо учитывать следующие моменты:

  • организация (желательно) должна проработать в данной сфере хотя бы пять лет;
  • иметь положительную репутацию;
  • иметь в своем составе постоянный штат сотрудников;
  • иметь необходимые лицензии.

При отсутствии таких организаций придется заключать договор с той организацией, какая есть. Но правильно составленный договор поможет защитить собственников в случае недобросовестного исполнения управляющей организацией договорных обязательств.

Напоминаем, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Управляющая организация заключает договора управления с каждым собственником помещения в Доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания и с организациями предоставляющими коммунальные услуги и оказывающими услуги по содержанию и ремонту жилых домов.

Управление товариществом собственников жилья

1. Создание товарищества собственников жилья в многоквартирном доме со смешанной формой собственности

Необходимо напомнить, что собственники помещений в одном Доме могут создать только одно ТСЖ. Как уже говорилось ранее, решение о создании ТСЖ принимается на Общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в Доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Порядок и формы проведения Общего собрания рассмотрены в предыдущих главах.

На Общем собрании:

1.Избираются правление и ревизионная комиссия (ревизор). Правление и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ организуют свою работу в соответствии со статьями 147-150 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя ТСЖ;

2. Принимается Устав товарищества собственников жилья (приложение 6);

3.Установливается размер обязательных платежей и взносов членов товарищества;

4. Определяется размер вознаграждения членов правления товарищества.

Избранный состав правления и председатель ТСЖ подготавливают и представляют на рассмотрение и утверждение Общего собрания годовой план о финансовой деятельности ТСЖ.

Собственники помещения желающие вступить в товарищество собственников жилья подают заявление в правление товарищества собственников жилья(приложение 7).

Права и обязанности товарищества собственников жилья изложены в статье 137-138 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

2. Регистрация товарищества собственников жилья

В соответствии со статьей 135 Жилищного Кодекса Российской федерации товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Регистрация юридических лиц регламентируется федеральным законом от 08.08.2001 года № 129-фз «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Государственная регистрация товарищества собственников жилья производится налоговым органом по месту нахождения товарищества. Работу по регистрации ТСЖ проводит председатель правления.

Председатель правления представляет в налоговую инспекцию:

1) Заявление, заверенное нотариусом;

а) заявление представляется по форме Р11001(приложение №1 к постановлениям Правительства Р.Ф. от 16.10.2003 г. № 630, от 26.02.2004 г. № 110) . Бланк заявления выдается в налоговом органе, либо приобретается в розничной торговле, либо в Гаранте или Кодексе.

2) Протокол общего собрания собственников жилья;

3) Два экземпляра Устава ТСЖ прошитые, пронумерованные и скрепленные подписью председателя правления;

4) Оригинал квитанции об уплате государственной пошлины.

Документы представляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом, в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом.

В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.

В соответствии со статьей 8 федерального закона от 08.08.2001 года № 129-фз «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр.

3. Открытие расчетного счета в банке

После регистрации ТСЖ председатель правления принимает на работу главного бухгалтера.

Для открытия расчетного счета в банк представляются следующие документы:

1. Копия Устава заверенная у нотариуса;

2. Выписка из протокола общего собрания заверенная председателем товарищества;

3. Копия постоянного свидетельства о регистрации заверенная в налоговой инспекции;

4. Справка из налоговой инспекции;

5. Два экземпляра карточки образцов подписей (председателя товарищества и главного бухгалтера) заверенные у нотариуса. Карточка заверяется в присутствии председателя товарищества и главного бухгалтера;

6. Приказ о назначении главного бухгалтера;

7. Выписка из протокола общего собрания об избрании председателя товарищества;

8. Заявление на открытие счета; Договор с банком – 2 экз.

4. Оформление земельного участка

Земельный участок может быть оформлен в собственность либо взят в аренду.

Порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков, включая оплату подготовки и выдачи необходимых документов, определяется органами местного самоуправления городов и других поселений.

Указанные работы выполняются органом, уполномоченным органами местного самоуправления. Уполномоченный орган принимает свои решения на открытых заседаниях с участием домовладельцев, а также собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев, расположенных на них зданий, строений и сооружений, которым по их требованию выдаются копии принятых решений.

Документы и материалы по определению размеров и установлению границ земельных участков должны быть подготовлены и переданы в органы местного самоуправления в срок не позднее двух месяцев с даты обращения в уполномоченный орган домовладельцев или товарищества собственников жилья о передаче земельного участка в собственность или аренду.

В течение первого месяца с даты подачи заявления уполномоченный орган обязан выдать товариществу собственников жилья границы земельного участка, передаваемого бесплатно, с указанием его площади, а также границ, размеров и стоимости сверхнормативной территории.

В срок не более двух недель после получения проекта границ земельного участка заявитель должен определить свои намерения в отношении формы владения сверхнормативной территорией (собственность или аренда) и подать в уполномоченный орган соответствующую заявку. Уполномоченный орган в недельный срок должен письменно уведомить собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений о порядке ознакомления с проектом границ земельного участка, а также о времени и месте заседания по рассмотрению и решению этого вопроса.

Согласованные с заинтересованными органами, домовладельцами или товариществом собственников жилья, собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами смежных земельных участков и владельцами расположенных на них зданий, строений и сооружений предложения уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, передаваемого в собственность (бесплатно или за плату) или аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по его использованию оформляются протоколом согласования.

По итогам заседания уполномоченный орган в установленном порядке оформляет окончательный план границ всего земельного участка, и подготавливает проекты решений органа местного самоуправления о передаче этого участка в собственность (бесплатно или за плату) или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья.

Передача земельных участков в собственность или аренду осуществляется в установленном порядке на основании решений органов местного самоуправления после установления границ земельных участков на местности. Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков осуществляется за счет средств домовладельцев.

5. Оформление земельного участка

Документы, обязательные для товарищества собственников жилья:

    • Устав товарищества собственников жилья;
    • свидетельство о внесении товарищества собственников жилья в Единый – государственный реестр юридических лиц;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    • временное свидетельство о землепользовании;
    • извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;
    • документы о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;
    • печать, угловой штамп;
    • паспорт домовладения, технический паспорт дома;
    • паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);
    • чековая книжка;
    • протоколы общих собраний членов товарищества собственников жилья;
    • протоколы заседаний Правления товарищества собственников жилья;
    • техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);
    • договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, представление коммунальных и других услуг;
    • список членов товарищества собственников жилья;
    • финансово-бухгалтерские документы;
    • переписка товарищества собственников жилья, входящая и исходящая.

6. Создание товарищества собственников жилья в строящихся домах

Как мы знаем, Дома могут строиться как одним собственником (частным лицом, организацией), так и долевым способом (т.е. когда граждане и организация своими деньгами совместно участвуют в строительстве Дома). В соответствии с этим ТСЖ в строящихся домах может быть создано:

  • собственником Дома все помещения, в котором принадлежат одному ему (далее собственник Дома);
  • лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Порядок создания ТСЖ собственником жилья рассмотрен в следующем разделе.

Порядок создания ТСЖ лицами, участвующими в долевом строительстве Дома осуществляется в соответствии с порядком, изложенным в пунктах 7.1.-7.5.

7. Создание товарищества собственников жилья собственником Дома

Собственник Дома единолично принимает решение о создании товарищества собственников жилья без проведения Общего собрания. Решение оформляется в письменной форме. Для управления созданным ТСЖ собственник дома своим приказом назначает председателя и главного бухгалтера ТСЖ.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья, открытие расчетного счета ТСЖ осуществляется в порядке указанном в пунктах 7.2.-7.3. данных Методических рекомендаций.

В процессе продажи квартир будут появляться другие собственники, которые имеют право на основе добровольно принятого решения и поданного заявления вступить в ТСЖ.

Подготовка к проведению Общего собрания

Для проведения Общего собрания инициативная группа подготавливает извещение о проведении общего собрания. Оно вручается каждому собственнику жилого помещения под расписку или направляется почтой с уведомлением не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Кроме того, вывешивается объявление на входных дверях, у входа в лифт, на поэтажных площадках либо на специальных стендах в подъездах. Обязательно извещается администрация муниципального образования.

В уведомлении о проведении Общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (приложение 1 и приложение 2 );

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Зная мнение большинства жильцов, на каком способе управления Домом они остановились, инициативная группа подготавливает проекты повестки дня, протокола общего собрания (приложение 3 ), списков для голосования.

Проведение Общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума собрание не проводится.

Собрание открывает представитель инициативной группы. В кратком выступлении он доводит до присутствующих цель и порядок проведения собрания, порядок определения и подсчета количества голосов участников собрания при голосовании. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в Доме на Общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в Доме. Оно определяется как отношение площади занимаемого помещения к общей площади Дома.

На практике многие устанавливают, что 1 кв.м. занимаемого помещения равен 1 голосу.

Для ведения собрания избирается председатель, для оформления протокола собрания – секретарь, для подсчета голосов – счетная комиссия собрания. Избранный председатель собрания доводит до присутствующих повестку дня и проводит голосование по ее утверждению. После утверждения повестки дня приступают к голосованию по каждому ее вопросу. Желательно голосование по вопросам повестки дня Общего собрания осуществлять посредством оформленных в письменной форме решений собственников. В этом случае необходимо помнить, что при таком виде голосования засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия собрания. Председатель собрания доводит результаты голосования по каждому вопросу, поставленному на голосование. Правом голоса на Общем собрании, по вопросам поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование может осуществляться как собственником помещения, так и через своего представителя который должен иметь при себе составленную в письменной форме доверенность на голосование.

Решения Общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений.

Решения Общего собрания оформляются протоколом. Решения, принятые Общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения всех собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении Дома и доступном для всех собственников помещений, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Проведение общего собрания в форме заочного голосования

Решение Общего собрания о способе управления Домом может быть принято без проведения собрания, то есть без совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Оно может быть принято путем проведения заочного голосования. Для этого собственники помещений оформляют в письменной форме свое решение по вопросам поставленным на голосование и передают его в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении Общего собрания. Проект решения по каждому вопросу повестки дня подготавливает инициативная группа и рассылает его каждому собственнику помещений (приложение 4 ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”;

Собственник помещения выражает свое решение путем проставления по вопросам поставленным на голосование формулировками “за”, “против” или “воздержался”. Обращаем

Ваше внимание, что должно быть принято одно решение. Свое решение собственник помещения собственноручно подписывает.

Принявшими участие в Общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Полученные решения собственников помещений обрабатываются счетной комиссией и оформляется протокол Общего собрания (приложение 5 ).

Решения, принятые Общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

baner

официальная информация